1. 사건의 개요

의뢰인은 미용업에 종사하고 있었습니다. 지인으로부터 A를 소개받아 A와 함께 서울 강남 부근에 미용실을 동업으로 운영하기로 하였고 동업계약서도 작성하였습니다. 미용실 공간은 A 소유의 상가건물을 사용하기로 하였는데, 의뢰인과 A가 작성한 동업계약서에는 구체적인 동업의 조건, 수익배분의 조건이 상세히 기재되어 있었습니다. 그 주요 내용은 "임대료와 관리비는 추후 미용실 수익이 나오면 그때 지불한다. A는 미용실 공간에 대한 보증금 1억을 투자하고, 의뢰인은 미용기술을 투자한다."는 것이었습니다. 다만, 미용실 사업자등록증을 내려면 임대차계약서가 필요하였기 때문에 부득이 의뢰인은 미용실 직원으로 근무하던 B를 임차인으로 하고 A를 임대인으로 하는 형식상의 임대차계약서를 작성할 수 밖에 없었습니다. 임대차계약서에는 보증금은 없고 월세는 월 760만원, 관리비는 월 200만원으로 기재하였습니다. 의뢰인과 A의 미용실 동업은 수익이 나지 않아 몇 개월만에 깨지게 되었습니다. 몇 년 후 A는 형식상 작성했던 임대차계약서를 근거로 의뢰인과 B에게 미납 임대료 및 관리비 합계 1억 5천여만원을 반환하라는 민사소송을 제기하였습니다. 의뢰인은 법률사무소 예감에 사건진행을 위임하였습니다.

2. 법률사무소 예감의 조력

일단 이 사건은 제1심이 공시송달로 진행되어 원고 전부승소판결이 난 상태였습니다. 법률사무소 예감은 의뢰인을 대리하여 조속히 추후보완항소장을 제출하였고, 추완항소의 적법성을 인정받았습니다. 임대인A 임차인B로 작성된 '임대차계약서'가 그저 사업자등록증을 발급받기 위한 형식적인 서류(통정허위표시)임을 입증하는데 성공하여야만 완전히 승소할 수 있을 것으로 판단하여 그에 맞추어 변론하였습니다. 의뢰인과 A사이에 동업계약서가 존재하였고 동업계약서에는 건물주인 A가 보증금 1억 5,000만원을 투자한다고 명시되어 있고, 월세와 관리비는 추후 미용실 수익이 나면 배분하기로 명시되어 있었다는 점, 단순히 미용실 종업원에 불과한 B가 굳이 임대차계약서에 임차인으로 등장할 이유가 없었다는 점, 일반적인 임대차계약과는 달리 보증금이 0원으로 되어있었다는 점, 의뢰인과 A사이의 동업관계가 유지되는 동안에 A가 의뢰인이나 B에게 임대료나 관리비를 청구한 사실이 전혀 없었다는 점 등을 주장·입증함으로써 제1심판결 취소 및 원고청구 기각 판결을 받을 수 있었습니다.

3. 관련법리

○ 대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184, 24191 판결 

임대차는 임차인으로 하여금 목적물을 사용·수익하게 하는 것이 계약의 기본 내용이므로, 채권자가 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하는 방법으로 기존 채권을 우선변제 받을 목적으로 주택임대차계약의 형식을 빌려 기존 채권을 임대차보증금으로 하기로 하고 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차로서의 대항력을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용·수익할 목적을 갖지 아니 한 계약은 주택임대차계약으로서는 통정허위표시에 해당되어 무효라고 할 것이므로 이에 주택임대차보호법이 정하고 있는 대항력을 부여할 수는 없다.

○ 대법원 1863. 11. 28. 선고 63다493 판결 

갑이 미성년자인 아들과 아내에게 동시에 대가없이 매매형식으로 부동산 소유권이전등기를 경유한 것은 특별한 사정이 없는 한 원고에 대한 채무를 면세하기 위한 가장된 매매행위로 추정하는 것이 정당하다.