1. 사건의 개요

의뢰인은 2014년경 본인 소유의 아파트에 대하여 A와 전세계약을 체결하였고 2022년경 합의하에 전세계약이 종료되게 되었습니다. 의뢰인은 A의 퇴거일자에 맞춰 전문업체를 불러 아파트 내부 상태 점검을 하였는데 전문업체에서는 통상적인 손모를 넘어서는 심각한 하자가 있고 이를 수리하는데는 약 4,000만원이 든다는 견적서를 보내주었습니다. 한편 A는 퇴거하는 날짜에 의뢰인과 한 자리에서 「예상원상복구비 : 일천만원 / 2022. 2. 21. 오후 1시 주택점검 전문 ** 점검결과에 따라 예상원상복구비를 정산하기로 합의합니다. 일천만원은 임대인에게 보관합니다」 라는 내용의 원상복구비 확인서를 작성하고 서명하였습니다. 이에 의뢰인은 A에게 반환할 보증금에서 1,000만원을 공제하고 반환하였는데 A는 의뢰인에게 “미지급 보증금 1,000만원을 반환하라”는 취지의 소장을 접수하였고 의뢰인은 1심에서 패소하였습니다. 의뢰인은 법률사무소 예감에 항소심 사건을 의뢰하였습니다.

2. 법률사무소 예감의 조력

1심에서 패소한 주요 이유는 “A에게 임대하기 전의 집 상태에 관한 자료가 없기 때문에 현재 상태에 대한 점검만으로 하자발생원인과 책임이 A에게 있다고 단정할 수 없다”는 점이었습니다. 이 부분을 어떻게 극복할지가 관건이었습니다. 법률사무소 예감은 ‘손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려운 경우에 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과에 의하여 인정되는 모든 사정을 종합하여 상당하다고 인정되는 금액을 손해배상액수로 정할 수 있다(민사소송법 제202조의2).’ 는 법리를 주로 주장하기로 하였습니다. 또한 8년이나 전세계약이 유지되었다는 점을 강조하고 A에게 세를 놓기 전에 종전 세입자들로부터 본인들이 퇴거할 때는 집 상태가 깨끗했다는 취지의 사실확인서와 A의 퇴거일에 점검업체의 방문 시각을 미리 A에게 알려주었음에도 A가 참관하지 않고 먼저 이사한 점을 증명할 수 있는 이메일을 추가 증거로 제출하였습니다. 항소심은 1심 판결을 파기하고 의뢰인이 A에게 원상복구비용으로 1,000만원을 받아야한다고 판결하였습니다.

3. 관련법리

※ 민사소송법 제202조의2 : 손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려운 경우에 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과에 의하여 인정되는 모든 사정을 종합하여 상당하다고 인정되는 금액을 손해배상액수로 정할 수 있다.

※ 임차인은 임대차계약이 종료한 경우에는 임차목적물을 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있는데, 원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다. 즉 임대차계약은 임차인에 의한 임차목적물의 사용과 그 대가로서 임료의 지급을 내용으로 하는 것이고, 임차목적물의 손모의 발생은 임대차라고 하는 계약의 본질상 당연하게 예정되어 있다. 이와 같은 이유로 건물의 임대차에서는 임차인이 사회통념상 통상적으로 사용한 경우에 생기는 임차목적물의 상태가 나빠지거나 또는 가치 감소를 의미하는 통상적인 손모에 관한 투하자본의 감가는 일반적으로 임대인이 감가상각비나 수선비 등의 필요경비 상당을 임료에 포함시켜 이를 지급받음으로써 회수하고 있다. 따라서 건물의 임차인에게 건물임대차에서 생기는 통상의 손모에 관해 원상회복의무를 부담시키는 것은 임차인에게 예상하지 않은 특별한 부담을 지우는 것이 되므로 임차인에게 그와 같은 원상회복의무를 부담시키니 위해서는 적어도 임차인이 원상회복을 위해 그 보수비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 임대차계약서의 조항 자체에서 구체적으로 명시되어 있거나 그렇지 아니하고 임대차계약서에서 분명하지 않은 경우에는 임대인이 말로써 임차인에게 설명하여 임차인이 그 취지를 분명하게 인식하고 그것을 합의의 내용으로하였다고 인정되는 등 그와 같은 취지의 특약이 명확하게 합의되어 있어야 할 필요가 있다고 해석함이 상당하다.