1. 사건의 개요

의뢰인은 담보신탁된 부동산에 대하여 보증금 3,000만원, 임대기간 2년으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 그러던 중 부동산에 임의경매절차가 진행되었고 배당요구를 하였으나 담보신탁된 부동산임에도 신탁자의 동의 없이 임대차계약이 체결되었다는 이유로 전혀 배당받지 못하고 말았습니다. 의뢰인은 법률사무소 예감에 임대인을 상대로 임대차보증금반환소송을 제기할 것을 의뢰하였습니다.

2. 법률사무소 예감의 조력

담보신탁부동산의 경우 신탁원부에 임대차계약 체결시 신탁자 및 우선수익자의 동의를 얻어야 한다는 내용이 들어가는 경우가 대부분이며 이 사건도 마찬가지였습니다. 법률사무소 예감은 신탁부동산에서 임대차보증금반환 상대방을 어떻게 특정해야 하는지에 관한 판결들을 면밀히 분석하였습니다. 결국 신탁등기를 마친 후 수탁자의 동의 없이 위탁자를 임대인으로 하여 임대차계약이 체결된 경우에는 임대인을 상대로 보증금반환청구가 가능하다는 법리를 구성해 낼 수 있었고 임대인을 상대로 3,000만원 보증금반환청구를 하여 전부 승소하였습니다.

3. 관련법리

※ 대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결 : 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로(신탁법 제1조 제2항), 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것이며, 이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖는 것이고, 다만, 수탁자는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에 따라 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담함에 불과하다. 임대차의 목적이 된 주택을 담보목적으로 신탁법에 따라 신탁한 경우에도 수탁자는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 임대인의 지위를 승계한다고 한 사례.