1. 사건의 개요

의뢰인은 근무하던 공인중개사사무실이 소위 '자격증대여' 방식으로 운영된다는 사실을 인지한 이후 해당 공인중개사사무실에 자격증을 대여하였던 공인중개사와, 자격증을 대여받아 실질적으로 운영하였던 사람을 공인중개사법위반으로 고소하고자 하였고, 사건을 법률사무소 예감에 의뢰하셨습니다.

2. 법률사무소 예감의 조력

자격증 대여 방식으로 불법 운영되는 공인중개사사무실의 운영방식을 충분히 입증하였고, 피고소인들의 범죄혐의 부인에도 불구하고, 기소의견으로 송치하는데 성공하였습니다. 

3. 관련법리

○ 공인중개사법 제49조(벌칙) ①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

1. 제7조제1항 또는 제2항을 위반하여 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 공인중개사자격증을 양도ㆍ대여

자 또는 다른 사람의 공인중개사자격증을 양수ㆍ대여받은 자

○ 공인중개사법 제7조(자격증 대여 등의 금지) ①공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 자기의 공인중개사자격증을 양도 또는 대여하여서는 아니된다. 

○  대법원 2017. 10. 26. 선고 2017도11528판결 

구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2014. 1. 28. 법률 제12374호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공인중개사법’이라고 한다) 제7조가 금지하는 ‘공인중개사 자격증의 대여’는 다른 사람이 그 자격증을 이용하여 공인중개사로 행세하면서 공인중개사의 업무를 행하려는 것을 알면서도 그에게 자격증 자체를 빌려주는 것을 말한다. 무자격자가 공인중개사의 업무를 수행하였는지 여부는 외관상 공인중개사가 직접 업무를 수행하는 형식을 취하였는지 여부가 아니라 실질적으로 무자격자가 공인중개사의 명의를 사용하여 업무를 수행하였는지 여부에 따라 판단하여야 한다(대법원 2016. 5. 12. 선고 2015도5506 판결 등 참조). 그리고 구 공인중개사법 제2조 제1호에서 정한 ‘중개’는 같은 법 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자 사이의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 결정하여야 하고, 그 중개행위에 의한 권리의 득실·변경에 관한 법률행위가 강행법규에 반한다는 사정만으로 구 공인중개사법에 의한 중개행위에서 제외된다고 할 수 없다. 원심은 그 판시와 같은 사정을 들어, 실질적으로는 공소외인이 이 사건 사무소에서 공인중개사인 피고인의 명의를 사용하여 공인중개사의 업무를 수행하였고, 공인중개사인 피고인은 이와 같은 사정을 알면서도 공소외인에게 공인중개사 자격증을 대여함으로써 이 사건 공소사실 기재와 같이 구 공인중개사법을 위반하였다고 판단하였다. 앞서 본 법리와 증거에 의하여 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 사실을 오인하거나, 구 공인중개사법상 공인중개사 자격증의 대여행위와 중개행위에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다. 

○ 대구지법 2019. 5. 21. 선고 2018 노4066 판결 

개업공인중개사 피고인 甲이 운영하는 공인중개사사무소의 중개보조원 피고인 乙이 피고인 甲의 성명 및 그 공인중개사사무소의 상호를 사용하여 丙 등에게 원룸 임대차계약을 중개하는 업무를 하고, 피고인 甲은 피고인 乙로 하여금 본인의 성명 또는 공인중개사사무소 상호를 사용하여 위와 같이 중개업무를 하게 하였다고 하여 공인중개사법 위반으로 기소된 사안이다. 피고인 乙은 임차인 丙에게 원룸을 소개한 후 丙으로부터 가계약금 및 선지급한 1년분의 월세를 받았고, 계약서 작성 당시에도 중개인으로서 날인을 하였으며, 丙은 계약 체결 과정에서 피고인 甲을 만난 적이 없었던 점, 설령 피고인 甲이 계약서에 서명·날인을 하였더라도 무자격자인 피고인 乙이 성사시킨 거래에 관해서 그 계약서에 자신의 인감을 날인하는 방법으로 자신이 직접 공인중개사 업무를 수행하는 형식만 갖추었을 뿐 실질적으로는 무자격자로 하여금 자기 명의로 공인중개사 업무를 수행하도록 하였다면 공인중개사법이 금지하는 ‘다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하는 경우’에 해당하는 점, 피고인들은 계약금액이 적은 원룸 임대차계약의 경우 중개보조원이 부동산 소개 및 계약 과정 전반에 관여하고 중개수수료의 일정 비율(이 사건의 경우 80%)을 월급으로 지급받는 것이 관행이라고 주장하나, 공인중개사의 자격을 엄격히 제한함으로써 그 전문성을 제고하고 부동산중개업을 건전하게 육성하여 부동산을 거래하는 당사자들을 보호하려는 공인중개사법의 입법 취지에 비추어 중개수수료 금액이 적은 원룸 임대차계약과 아파트, 상가 등의 매매계약 등을 달리 볼 이유가 없고, 더구나 피고인 乙이 기본급 없이 중개수수료의 일정 비율을 지급받으면서 계약 과정 전반에 피고인 甲의 별다른 관여나 지시 없이 부동산 중개를 해 온 이상 피고인 乙의 계산으로 중개업무를 수행한 것이라는 점 등을 이유로 피고인들에게 유죄를 인정한 사례이다.