1. 사건의 개요

의뢰인은 경기도 안산시에서 개업공인중개사로 활동하고 있었습니다. 2016년경 다가구주택의 A호실에 대한 임대차계약체결을 중개하면서, 임대인측으로부터 전체 11개 호실에 대한 각 임대차계약서를 교부받아 각 보증금을 확인하고, 임대차계약서 '특약사항'란에 각 호실의 보증금을 모두 상세히 기재하였습니다. 다만 C호실에 대해서는 임대인측이 "주인세대가 거주하여 보증금이 없다"고 설명하여 그렇게 기재하였습니다. 안타깝게도 해당 다세대주택이 경매에 넘어가게 되었고, 임차인은 한 푼도 배당받지 못하게 되고 말았습니다. 이에 임차인은 공인중개사인 의뢰인을 상대로 설명의무 위반을 이유로 보증금 7,500만원을 배상하라는 손해배상을 청구하였고, 의뢰인은 사안의 법률적 해결을 위하여 법률사무소 예감에 사건을 의뢰하였습니다.

2. 법률사무소 예감의 조력

임대차계약서에 명백하게 전체 11개 호실에 대한 보증금을 명기하였다는 사정을 강조하였고, 특히 C호실에 대하여는 의뢰인이 임의로 거짓 작성을 한 것이 아니라, 임대인의 설명에 기초하여 "주인세대 보증금 없음"이라고 작성한 것이므로, 추후 배당절차에서 C호실에도 보증금이 있는 임대차임을 전제로 배당요구하여 배당받아갔다는 사정만으로 공인중개사의 설명의무 위반을 거론할 수 없음을 강력히 변론하였습니다.

3. 관련법리

○ 대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결

중개업자는 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조에서 정한 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라 한다)에서 정한 중개업자 갑이 다가구주택 일부에 관하여 임대의뢰인 을과 임차의뢰인 병의 임대차계약을 중개하면서 병에게 부동산 등기부에 기재된 근저당권의 채권최고액을 고지하고 임대차계약서의 특약사항에 이를 기재하였으나, 다가구주택에 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차계약의 시기와 종기 등에 관한 사항을 확인하여 설명하지 않았고 근거자료를 제시하지도 않았으며, 중개대상물 확인·설명서의 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에도 이를 기재하지 않았는데, 그 후 위 다가구주택에 관하여 개시된 경매절차에서 다가구주택의 다른 소액임차인 등은 배당을 받았으나 병은 이들보다 후순위에 있어 임대차보증금 반환채권을 배당받지 못하였고 을에게서도 임대차보증금을 반환받지 못한 사안에서, 공인중개사법 제30조에 의하여 갑 및 갑과 공제계약을 체결한 한국공인중개사협회의 손해배상책임을 인정한 사례.