[민사] 손해배상액의 예정에 대하여 40% 감액 성공 사례
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최고관리자 작성일23-07-20본문
1. 사건의 개요
의뢰인들은 2021.2.경 원고와 경기도 광주시 소재 부동산들에 대하여 매매계약을 체결하였습니다. 그 중 2개 지번은 향후 매도인인 원고측에서 공장건물을 신축공사한 후 공장건물까지 매수하기로 하였는데요, 계약서를 작성할 당시 공장건물의 공사완료, 보존등기 후 2021. 4. 30.까지 의뢰인측에게 소유권이전을 해 준다는 특약사항을 명시하였고, 만약 그에 위반할 경우 매도인인 원고가 기 지급 매매대금에 대한 배액을 배상하거나 매수인인 의뢰인들이 추가적인 대금(잔금 합계 4억 5,000만원)의 지급 없이 공장건물 등에 대한 소유권을 득하기로 한다는 특약사항도 명시하였습니다. 원고측은 약속된 2021. 4. 30.까지 공장건물 신축을 마치지 못하였고, 매매계약서 특약사항대로 의뢰인들에게 모든 권리를 넘겨주었습니다. 그로부터 몇 개월 후 원고는 "매매잔대금 4억 5,000원을 달라"는 취지의 민사소송을 접수하였습니다. 소장부본을 송달받은 의뢰인들은 법률사무소 예감에 사건을 의뢰하였습니다.
※ 매매계약서 첨부 특약사항 1. 현재 대상토지의 소매점시설 156㎡를 개발행위허가 및 건축허가를 득한 상태이며, 매도자는 허가도면에 의하여 건물을 건축하고, 신규 건축물에 대하여 소유권 보존등기를 한 후 2021. 4. 30.까지 피고 회사에게 소유권을 이전하여 준다. 또한 건축물 신축과정에서 매수자와 협의하여 진행한다. 공장 어깨높이(Roof)는 8m로 하며 전체높이(Top)는 9,65m로 한다. 공장부지 바닥은 전체 수평이며, 시멘트공사 후 아스콘바닥 시공으로 마감하여 준다. 2. 매도인은 매수인에게 00리 00번지에 대하여 하천부지 점용허가권을 본 부동산 이전시 함께 이전하기로 한다. 3. 매수자는 계약 시 계약금 6,500만 원을 입금하며, 1차 중도금은 2. 10.까지, 2차 중도금은 21. 3. 10.까지 지급한다.(단, 그 이전이라도 지급할 수 있다.) 4. 매도인은 매수인이 계약금 2억 원에 대하여 근저당을 설정할 수 있도록 서류를 제공한다. 매수자의 근저당이 설정되기 전까지 2021. 2. 9. 현재 00농협 권리설정 이외 일체의 타 권리가 설정되지 않아야 한다. 5. 위 1항 ~ 4항의 특약사항이 위반되면 계약은 무효로 하며 이에 대한 책임은 매도자에게 있고, 매도자는 이 시점까지 매도자에게 지불된 금액의 배액을 매수자에게 변상하여야 한다. (변상이 1개월 이상 지연될 시 토지소유권을 이전하기로 한다.) 6. 00번지는 도로 예정지이며 이에 대하여는 20㎡만 일부 이전한다. 7. 매도인은 2021. 4. 30.까지 위 특약사항에 기준하여 건축물의 준공을 완료(이하 '납기'라 한다)시키며, 미완성 시 납기지연에 따른 일체의 손해에 대하여 다음과 같이 배상한다. 1) 당시까지 진행된 모든 결과물과 토지 소유권을 매수인에게 이전하기로 한다. (매수인은 지불된 2억 원에 대하여 반환청구하지 아니하며 매도자는 2억 원으로 매수자에게 토지소유권과 공장신축과정 일체, 개발허가권을 매수자에게 양도하기로 한다. 매도인은 양도에 따른 일체의 서류를 매수인에게 넘겨주기로 하며 이 과정에서 매도인은 일체의 비용을 청구하지 않기로 한다.) 8. 매도인은 토지소유권 이전에 필요한 서류를 2차 중도금 지급 시 매수인에게 제공하여 제7항의 사안이 발생할 경우 매수인이 소유권이전절차를 진행하는 것에 동의한다. |
2. 법률사무소 예감의 조력
매매계약서 특약사항의 법적성격이 '손해배상액의 예정액의 약정'으로 보여지는 이상, 어느정도 과한 부분이 있다면 지급책임이 인정될 수 밖에 없는 사건이었습니다. 피고들 입장에서는 예정된 손해배상액이 결코 부당히 과하지 아니하며 원고의 공장건물 공사 지연으로 피고들이 입은 손해가 더 크다는 부분을 강조하였습니다. 위 대법원 2016다275402 판결에서 설시한 1)채권자와 채무자의 각 지위, 2)계약의 목적 및 내용, 3)손해배상액을 예정한 동기, 4)채무액에 대한 예정액의 비율, 5)예상 손해액의 크기, 6)그 당시의 거래관행 등을 기준으로 이 사건에서 원고의 공사지연으로 인해 매수인인 피고들이 입은 손해를 설명하고, 예정된 손해배상액인 매매 잔대금 합계 4억 5,000만원이 결코 부당히 과다한 것이 아니라는 취지로 변론하였습니다. 재판부는 40%의 비율로 감액결정을 하여, 손해배상예정액 4억 5,000만원의 60%인 2억 7,000만원의 지급을 명하는 판결을 선고하였습니다. 쌍방 항소하지 않아 이대로 확정되었습니다.
3. 관련법리
대법원 2017. 5. 30. 선고 2016다275402 판결 : 민법 제398조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있는데, 여기서 ‘부당히 과다한 경우'란 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회 관념에 비추어 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하는 것으로 보아야 하고, 한편 위 규정의 적용에 따라 손해배상의 예정액이 부당하게 과다한지 및 그에 대한 적당한 감액의 범위를 판단하는 데 있어서는, 법원이 구체적으로 그 판단을 하는 때 즉, 사실심의 변론종결 당시를 기준으로 하여 그 사이에 발생한 위와 같은 모든 사정을 종합적으로 고려하여야 한다. 이때 감액사유에 대한 사실인정이나 그 비율을 정하는 것은 형평의 원칙에 비추어 현저히 불합리하다고 인정되지 않는 한 사실심의 전권에 속하는 사항이다.