1. 사건의 개요 

의뢰인은 강원도에서 상가건물을 임대차하여 음식점을 운영하고 있었습니다. 그런데 집주인과 계약갱신협의가 되지 않아 명도를 해 줘야할 상황에 처하였고, 갑작스럽게 주변 부지를 매입하여 건물을 신축한 후 장사를 하면 어떨까 생각하게 되었고 마침 주변에 오래 전부터 '대지 매매.임대' 현수막이 붙어있던 땅에 관심을 가지게 되었고, 동네 공인중개사의 도움을 받아 현수막에 적힌 전화번호로 연락하여 매매를 타진하게 되었습니다. 현수막에 적힌 전화번호의 당사자는 본인을 공인중개사라고 소개하였으며, 계약서 작성일에 매도인, 매수인, 각 공인중개사가 함께 만나 정확한 평당 단가, 계약금과 중도금 및 잔금기일과 금액을 정하기로 하였습니다. 그렇게 계약서 작성일만을 기다리고 있던 중 매도인측 공인중개사는 의뢰인측에게 "원주 사람이 이 땅을 사려고 한다. 빨리 잡지 않으면 빼앗길 수 있다. 땅 주인에게 각 1,000만원씩 합계 2,000만원을 우선 보내서 잡아둬야한다"면서 독촉하였습니다. 의뢰인은 불안하기는 하였으나 나중에 계약서 작성 등 계약성립이 되지 않으면 돌려받을 수 있다는 말을 믿고 일단 2,000만원을 지급하게 되었습니다. 그러나 결국 이 계약은 무산되었고 의뢰인은 매도인측에게 2,000만원의 반환을 요청하였으나 무시하였고 결국 법률사무소 예감에 사건을 의뢰하게 되었습니다. 

2. 법률사무소 예감의 조력

이 사건의 쟁점은 토지 매매계약이 성립된 것으로 볼 수 있는지 여부였습니다. '가계약금' 반환청구로 불리는데 계약이 성립되었다면 계약금 명목으로 지급한 돈은 반환청구가 어렵지만, 계약이 성립된 것이 아니라면 지급한 돈은 부당이득이 되어 반환청구가 가능하다고 해석합니다. 계약성립을 위해서는 매매대금, 계약금, 중도금, 잔금의 각 금액과 일자 등 구체적인 지급방법에 대한 정보, 소유권이전등기와 관련한 구체적인 내용 등이 협의되었어야 하며, 단순히 공인중개사들끼리 어느정도 조율하는 과정에서 주고받은 문자메시지만으로는 계약성립으로 보기 어렵다는 점을 강조하였습니다. 재판부는 제1회 변론기일 후 당사자 직접 참석을 권고하는 조정기일을 진행하였고, 조정기일에서 청구금액 2,000만원 중 합계 1,600만원을 지급받는 조건으로 임의조정 성립하였습니다. 판결까지 받았으면 2,000만원 전액 승소 가능성이 높았지만, 항소와 상고 등 추가적인 분쟁으로 인한 시간과 비용을 아낀다는 차원에서 의뢰인이 양보하여 분쟁이 조기종결된 사례입니다. 

3. 관련법리

○ 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 

계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다. 당사자가 의사의 합치가 이루어져야 한다고 표시한 사항에 대하여 합의가 이루어지지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약은 성립하지 아니한 것으로 보는 것이 상당하다. 

○ 인천지방법원 부천지원 2018가합100655 판결

계약서를 쓰지 않았고, 공인중개사를 통해 계약 조건이 여러 날에 걸쳐 전달되었음에도 불구하고, 계약의 구체적인 내용은 유동적인 상태에서 계속하여 합의하는 단계에 있었다고만 볼 수 있다면 계약의 성립으로는 볼 수 없고, 가계약금 반환 청구가 가능하다.