1. 사건의 개요

의뢰인과 상대방은 남매사이로, 서울 구로구에 약 45평의 대지와 그 지상 2층 주택을 어머니로부터 2010년경 증여받아 각 1/2씩 공유하고 있었습니다. 그 무렵부터 최근까지 이 건물 전체에 대한 관리, 사용수익은 상대방이 주로 하였고, 의뢰인은 2층 한 호수(원룸)에서 무상으로 거주하는 정도가 전부였습니다. 1층 상가, 2층 원룸 등 여러호수에 대한 월세,전세 계약에 따른 수익은 모두 상대방이 취하였습니다. 물론 최초 증여받을 당시 어머니 명의로 설정되어있던 약 1억 7천만원의 근저당채무는 상대방이 혼자 인수하였고 원리금상황 또한 상대방이 전담하였습니다. 취득세, 등록세, 기타 약 12년간 모든 세금은 상대방이 납부하기도 하였습니다. 남매사이로 서로 좋게 지내려는 마음에 특별히 관여를 하지 않았으나, 몇년전부터 다툼이 잦아졌고 의뢰인은 더 이상 이 주택에서 살 수 없음을 느꼈는바, 상대방에 대하여 2-3년 전부터 수 차례 "나는 이 집에서 나갈테니 돈을 달라"고 요구하였으나 상대방은 무시하였습니다. 결국 의뢰인은 공유물분할청구소송의 진행을 법률사무소 예감에 의뢰하였습니다.

2. 법률사무소 예감의 조력

이 사건은 언뜻보기에는 쉽게 해결될 문제같았지만, 한 가지 걸림돌이 있었습니다. 증여받을 당시 의뢰인과 상대방이 작성한 '확인서'가 문제였는데, '확인서'에는 증여받을 당시 걸려있던 1억 7천 근저당채무 원리금 상환을 상대방이 하는 대신 의뢰인은 나중에 결혼하여 분가할때 위 1억 7천의 1/2을 제외한 금액 중 1/2를 받아가기로 하고, 각종 세금을 공동부담한다고 적혀 있었습니다. 또한 상대방은 2010년~2022년까지 약 12년간 건물에 많은 비용(관리,수선)이 들어갔다며 세부자료를 제출하기도 하였습니다.  처분문서에 해당하는 확인서 내용을 무시할 수가 없었고 결국 감정평가금액인 10억원의 절반이 아닌, 위 1억 7천의 절반액, 지난 12년간 각종세금에 대한 절반액과 취득세 등 세금에 대한 절반액을 감안하여 합계 320,000,000원을 현금으로 받고 1/2지분을 상대방에게 넘기는 형태의 화해권고결정으로 사건을 종결하게 되었습니다. 공유물분할의 경우 구체적인 분할방법에 대한 합의까지 이루어지지 않으면 결국 경매분할로 진행될 가능성이 높고 여러가지 이유로 소송이 지연될 가능성이 높기 때문에, 경매분할 여부에 대한 구체적 심리까지는 원하지 않는다면 원만한 협의를 하는 것이 최선일 수 있는 것입니다.   

3. 관련법리

○ 대법원 2020다260025 판결 

재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이므로, 불가피하게 경매분할을 할 수밖에 없는 요건에 관한 객관적ㆍ구체적인 심리 없이 단순히 공유자들 사이에 분할의 방법에 관하여 의사가 합치하고 있지 않다는 등의 주관적ㆍ추상적인 사정을 들어 함부로 경매분할을 명하는 것은 허용될 수 없다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다40219, 40226 판결, 대법원 2020. 12. 10. 선고 2018다248350 판결 등 참조). 특히 공동상속을 원인으로 하는 공유관계처럼 공유자들 사이에 긴밀한 유대관계가 있어서 이들 사이에 공유물 사용에 관한 명시적 또는 묵시적 합의가 있었고, 공유자 전부 또는 일부가 분할의 목적이 된 공유토지나 그 지상 건물에서 거주․생활하는 등 공유물 점유․사용의 형태를 보더라도 이러한 합의를 충분히 추단할 수 있는 사안에서, 그러한 공유자 일부의 지분을 경매 등으로 취득한 사람이 공유물 점유·사용에 관한 기존의 명시적·묵시적 합의를 무시하고 경매분할의 방법으로 분할할 것을 주장한다면 법원으로서는 기존 공유자들의 합의에 의한 점유·사용관계를 해치지 않고 공유물을 분할할 수 있는 방법을 우선적으로 강구하여야 한다. 따라서 이러한 경우 법원이 경매분할을 선택하기 위해서는 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할하게 되면 그 가액이 현저히 감손될 염려가 있다는 사정이 분명하게 드러나야 하고, 현물분할을 위한 금전적 조정에 어려움이 있다고 하여 경매분할을 명하는 것에는 매우 신중하여야 한다.

○ 대법원 2022다244805 판결 

공유물분할의 소는 형성의 소로서 공유자 상호 간의 지분의 교환 또는 매매를 통하여 공유의 객체를 단독 소유권의 대상으로 하여 그 객체에 대한 공유관계를 해소하는 것을 말하므로, 법원은 공유물분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고 자유로운 재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분비율에 따른 합리적인 분할을 하면 된다. 따라서 여러 사람이 공유하는 물건을 분할하는 경우 원칙적으로는 각 공유자가 취득하는 토지의 면적이 그 공유지분의 비율과 같도록 하여야 할 것이나, 반드시 그런 방법으로만 분할하여야 하는 것은 아니고, 분할 대상이 된 공유물의 형상이나 위치, 그 이용 상황이나 경제적 가치가 균등하지 아니할 때에는 이와 같은 여러 사정을 고려하여 경제적 가치가 지분비율에 상응되도록 분할하는 것도 허용되며, 일정한 요건이 갖추어진 경우에는 공유자 상호 간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하여 분할을 하는 것도 현물분할의 한 방법으로 허용된다. 나아가 공유관계의 발생원인과 공유지분의 비율 및 분할된 경우의 경제적 가치, 분할 방법에 관한 공유자의 희망 등의 여러 사정을 종합적으로 고려하여 당해 공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고, 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다. 이때 그 가격배상의 기준이 되는 ‘지분가격’이란 공유물분할 시점의 객관적인 교환가치에 해당하는 시장가격 또는 매수가격을 의미하는 것으로, 그 적정한 산정을 위해서는 분할 시점에 가까운 사실심 변론종결일을 기준으로 변론과정에 나타난 관련 자료를 토대로 최대한 객관적·합리적으로 평가하여야 하므로, 객관적 시장가격 또는 매수가격에 해당하는 시가의 변동이라는 사정을 일절 고려하지 않은 채 그러한 사정이 제대로 반영되지 아니한 감정평가액에만 의존하여서는 아니 된다.