1. 사건의 개요

의뢰인 A는 사회초년생으로 경기도 화성시 근방에 혼자 살만한 원룸을 알아보았고 공인중개사의 소개로 보증금 4,000만원짜리 전세계약을 하게 되었습니다. 부동산 거래를 해 본 적이 없었기 때문에 모든것이 낯설었습니다. 의뢰인 A 입장에서는 공인중개사의 도움을 받으면 아무 문제가 없을 것으로 생각하였고, 공인중개사가 하는 모든 말과 행동을 신뢰할 수 밖에 없었습니다. 계약서를 작성하고, 보증금 4,000만원을 지급한 후 입주하여 살고 있었는데요. 그런데 이게 무슨 날벼락인지 원룸이 있는 건물 전체가 경매에 넘어가고 말았습니다. 의뢰인 A는 배당절차에서 소액임차인 최우선 변제 등의 명목으로 1,700만원만 회수하였습니다. 보증금 4,000만원 중 2,300만원이 하늘로 날아간 셈이 된 것입니다. 사실상 전 재산이던 보증금 중 절반이 넘는 돈이 사라진 사실에 의뢰인 A는 크게 상심하였는데요. 천천히 생각해보니, 처음 계약할 때부터 이상한 사정이 많았음을 알게 되었습니다. 공인중개사가 아닌 중개보조원이 모든 거래를 주선하고 주도하였던 사정, 계약당시 교부받았던 중개대상물확인설명서에 제대로 기재되지 않은 부분이 많은 사정, 공제증서도 제대로 교부하지 않은 사정, 중개수수료 산정도 잘못된 사정 등을 문제삼아 지금이라도 공인중개사와 중개보조원, 한국공인중개사협회에 손해배상청구를 할 수 있는지 궁금하였고, 법률사무소 예감에 찾아와 상담을 하신 후 사건을 의뢰해 주셨습니다.

2. 법률사무소 예감의 조력

공인중개사를 통해 거래했으면 아무런 문제가 생기지 않을 것이라 생각하는 분들이 많습니다. 중개행위의 성격에 따라 다르기는 하지만, 중개수수료의 금액이 적지 않기도 하구요. 그런데 공인중개사를 통했다고 해도 중개사고는 얼마든지 발생할 수 있으며, 보증금을 제대로 반환받지 못하는 사건 또한 얼마든지 생길 수 있습니다. 특히 계약 과정에서 교부받는 '중개대상물확인설명서'에 '실체권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'란이 문제인데요. 여러개의 호수로 나누어져 임대차되는 다가구주택의 경우에 다른 호수에 얼마의 보증금으로 어떤 월세/전세 계약이 되어 있는지, 확정일자가 어떻게 되는지 등은 세입자에게 매우 중요한 부분입니다. 만약 건물이 경매에 붙여지게 되면 확정일자 순위, 그리고 보증금액의 수액 등에 따라 배당순위와 배당금액에 큰 차이가 있을 수 있기 때문입니다. 또한 집주인의 세금체납문제 등도 중요한 정보입니다. 그런데 이러한 정보는 등기사항전부증명서에는 나오지 않기 때문에, 거래과정에서 공인중개사는 임대인에게 그에 관한 자료제공을 요청하여 그것을 세입자에게 설명해야 한다는 것입니다. 만약 그러한 과정이 생략되었고, 세입자가 그런 사정을 잘 모르고 계약하게 된 것이라면 공인중개사는 추후 생긴 손해에 대하여 배상책임이 있습니다.

이 사건에서도 공인중개사와 공인중개사보조원은 다른 호수의 세입자들의 임대차보증금액, 임대차기간이 어떠한지 등을 제대로 설명하지 않았고, 아무것도 몰랐떤 의뢰인 A는 당연히 본인이 지급한 4,000만원의 보증금을 전부 반환받을 수 있을거라 믿고 계약하였던 것입니다. 이처럼 제대로 설명하지 않은 잘못에 대해 공인중개사 및 공인중개사보조원은 손해배상책임이 있음이 분명하였고, 조속한 사건해결을 위하여 서로 조금 양보하여 1,150만원을 즉시 지급받기로 화해권고결정함으로써 사건을 마무리하였습니다. 

3. 관련법리
 

○ 대법원 2011다63857 판결

① 중개업자는 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조에서 정한 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다.

② 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라 한다)에서 정한 중개업자 갑이 다가구주택 일부에 관하여 임대의뢰인 을과 임차의뢰인 병의 임대차계약을 중개하면서 병에게 부동산 등기부에 기재된 근저당권의 채권최고액을 고지하고 임대차계약서의 특약사항에 이를 기재하였으나, 다가구주택에 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차계약의 시기와 종기 등에 관한 사항을 확인하여 설명하지 않았고 근거자료를 제시하지도 않았으며, 중개대상물 확인·설명서의 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에도 이를 기재하지 않았는데, 그 후 위 다가구주택에 관하여 개시된 경매절차에서 다가구주택의 다른 소액임차인 등은 배당을 받았으나 병은 이들보다 후순위에 있어 임대차보증금 반환채권을 배당받지 못하였고 을에게서도 임대차보증금을 반환받지 못한 사안에서, 공인중개사법 제30조에 의하여 갑 및 갑과 공제계약을 체결한 한국공인중개사협회의 손해배상책임을 인정한 사례.