1. 사건의 개요

의뢰인은 2015. 2.경 강제경매로 토지를 취득하였는데, 해당 토지 지상에는 한국전력공사에서 설치한 송전탑,케이블탑이 시설되어있었습니다. 종전 소유자는 1997년경 한국전력공사와 지상권설정계약을 체결하면서 지료는 일시금으로 약 6,000만원을 지급하고, 존속기간은 계약 체결일부터 전기공작물의 존속기간으로 한다고 정하였으며 지상권 존속기간 중 지료를 증액하지 않는다는 특약(지료부증액특약)도 하였습니다. 다만 지료부증액특약에 대하여는 등기하지 않았습니다. 의뢰인은 한국전력공사를 상대로 지료를 증액해 달라는 소송을 제기하였으나 1심, 2심 모두 패소하였고 법률사무소 예감에 상고심 진행을 의뢰하였습니다.

2. 법률사무소 예감의 조력

지료부증액특약의 효력이 의뢰인에게도 미친다면 의뢰인은 지료부증액특약을 그대로 유지하는 것이 신의칙에 반할 정도의 현저한 사정변경이 있었음을 입증해야 하나, 지료부증액특약의 효력이 의뢰인에게는 미치지 않는다면 의뢰인은 민법 제286조에 따른 지료증감요건만 입증하면 되기 때문에 의뢰인의 승소확률이 크게 높아진다는 점에 주력하였습니다. 부동산등기법 제69조, 지료 부증액 특약사항의 등기 가부에 관한 등기 선례 제5-401호. 대법원 99다24874 판결 등을 주된 근거로 지료부증액특약은 등기사항이고 이 사건에서는 등기하지 않았으므로 의뢰인에게는 효력이 없다는 부분을 강조하여 변론하였습니다.

대법원은 지상권자가 종전 소유자와 지료를 늘리지 않는다는 특약을 맺은 경우 이를 가지고 새로운 소유자에게 대항하기 위해서는 그 등기를 하고 있어야 함을 명확히 설시하고, 이 사건에서는 지료부증액특약이 등기되지 않았으므로 토지의 새로운 소유자인 원고(의뢰인)에 대하여 지료부증액특약을 유지하는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는지 살펴볼 필요 없이 지상권설정계약의 지료가 이 사건 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 되었는지 심리하였어야 한다면서 사건을 원심법원으로 파기 환송하였습니다.

3. 관련법리

※ 대법원 1999. 9. 3. 선고 99다24874 판결 : 지상권에 있어서 지료의 지급은 그의 요소가 아니어서 지료에 관한 유상 약정이 없는 이상 지료의 지급을 구할 수 없는 것이며(대법원 1995. 2. 28. 선고 94다37912 판결, 1994. 12. 2. 선고 93다52297 판결 등 참조), 유상인 지료에 관하여 지료액 또는 그 지급시기 등의 약정은 이를 등기하여야만 그 뒤에 토지소유권 또는 지상권을 양수한 사람 등 제3자에게 대항할 수 있는 것이다(대법원 1996. 4. 26. 선고 95다52864 판결 참조). 그리고, 지료에 관하여 등기되지 않은 경우에는 무상의 지상권으로서 지료증액청구권도 발생할 수 없다 할 것이다.

※ 대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결 : 임대차계약에 있어서 차임불증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있다고 보여지는 경우에는 형평의 원칙상 임대인에게 차임증액청구를 인정하여야 한다. 당사자 사이에 실질적으로 임차물의 영구적 무상사용을 보장하기 위하여 '임대기간을 20년으로 하되, 기간 만료시 10년간씩 기간을 연장하고, 임대차기간 존속 중에는 임료로 매년 1원을 지급받기로 하는' 내용의 차임불증액 특약이 있는 임대차계약이 체결된 사안에서, 임대인의 불공정 법률행위 주장 및 사정변경으로 인한 차임증액청구를 모두 배척한 사례.

※ 민법 제286조(지료증감청구권) 지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있다.