1. 사건의 개요

공인중개사인 의뢰인은 대전 읍내동 소재 다가구주택에 관하여 임대인이 구두로 진술한 선순위 보증금 액수를 기초로 하여 임차인이 보증금을 회수하지 못 할 위험성이 낮다고 판단한 뒤 임대차계약체결을 중개하였습니다. 그러나 1년 뒤 위 다가구주택에 대한 강제경매절차가 개시되었고, 선순위권자에게 밀려 자신의 임차보증금을 배당받지 못한 임차인이 의뢰인의 확인·설명의무 위반을 주장하며 한국공인중개사협회를 상대로 공제금을 청구하였는바, 의뢰인도 보조참가인으로 재판에 관여하였으나 1심에서 패소하고 항소를 위해 저희 법률사무소 예감을 찾아주셨습니다.

2. 법률사무소 예감의 조력

저희 법률사무소 예감에서는 임대차계약서 및 중개대상물확인설명서에 기재된 내용, 공인중개사법상 확인·설명의무의 한계, 제도적 문제, 다가구주택의 특성, 중개 당시 해당 주택의 시가 및 임차보증금 회수가능성 판단의 근거 등을 제시하며 의뢰인이 요구되는 확인·설명의무를 모두 이행하였다는 점을 강력하게 변론하였고, 결국 제1심 판결을 뒤집고 승소 판결을 받을 수 있었습니다.

3. 관련 법리

○ 대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결

중개업자는 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조에서 정한 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다.

○ 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결

공인중개사는 자기가 조사․확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관해 그릇된 정보를 제공해서는 안 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다.